Ko nozīmē “parāds seko īpašumam”?

Nekustamā īpašuma iegāde vai pārdošana ir viens no nozīmīgākajiem finanšu lēmumiem dzīvē. Taču aiz pievilcīgas cenas un glīta sludinājuma var slēpties juridiskas nianses, kas būtiski ietekmē gan pircēju, gan pārdevēju. Viena no tām ir frāze “parāds seko īpašumam”.

Šajā rakstā skaidrosim, ko šis jēdziens nozīmē juridiski, kā tas darbojas praksē, kādi ir galvenie riski un ieguvumi, kā arī, kāpēc šī tēma ir svarīga ne tikai pircējam, bet arī aizņēmējam. Mērķis ir palīdzēt pieņemt pārdomātus, drošus un finansiāli atbildīgus lēmumus.

Iemesls jaunajam regulējumam

Šis regulējums tika ieviests kā risinājums ilgstošai problēmai un situācijām, kad komunālo pakalpojumu sniedzēji un māju apsaimniekotāji nespēja atgūt uzkrātos parādus pēc dzīvokļa īpašnieka maiņas.

Iepriekš parādi bija piesaistīti personai, nevis īpašumam, tāpēc gadījumos, kad pārdevējs bija maksātnespējīgs, pazudis vai vienkārši ignorēja savas saistības, parādu piedziņa kļuva sarežģīta vai pat neiespējama. Rezultātā finansiālais slogs bieži tika pārlikts uz pārējiem mājas iedzīvotājiem vai pašiem pakalpojumu sniedzējiem.

Ko nozīmē “parāds seko īpašumam” juridiskā izpratnē

No 2026. gada 1. janvāra Latvijā šim principam ir skaidrs juridisks pamats. Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā ievieš likumisko reālnastu, kas paredz, ka noteiktas saistības ir piesaistītas nevis personai, bet konkrētajam dzīvokļa īpašumam. Tādējādi tiek nostiprināts princips, ka parāds var sekot dzīvoklim arī īpašnieka maiņas gadījumā. Vienkāršā valodā sakot, daļa parādu “ir piesaistīti” pašam īpašumam, nevis cilvēkam, kurš tajā dzīvo vai to pārdod. Tāpēc, mainoties īpašniekam, šīs saistības var pāriet jaunajam īpašniekam.

Praksē tas nozīmē, ka jaunais dzīvokļa īpašnieks var kļūt atbildīgs par iepriekšējā īpašnieka nesamaksātajiem:

• Komunālajiem rēķiniem un to līgumsodiem
• Mājas apsaimniekošanas maksām
• Iemaksām mājas uzkrājumu fondā
• Maksām par zemes likumiskās lietošanas tiesībām

Šī atbildība neattiecas uz privātiem pakalpojumu līgumiem, piemēram, internetu, televīziju vai individuāliem elektroenerģijas pieslēgumiem un šie parādi paliek iepriekšējā īpašnieka pārziņā. Šāda kārtība balstās Civillikuma reālnastas institūtā, kas paredz uz nekustamo īpašumu gulošu pienākumu veikt konkrētus maksājumus.

Kā jaunais regulējums ietekmē visas iesaistītās puses

Jaunais regulējums būtiski maina līdzšinējo kārtību, radot gan ieguvumus, gan jaunus pienākumus visām darījumā iesaistītajām pusēm:

• Pircējam šis regulējums nozīmē lielāku atbildību un rūpīgāku sagatavošanos darījumam. Tostarp, tas veicina caurspīdīgāku nekustamā īpašuma tirgu, jo pircējam ir tiesības saņemt detalizētu informāciju par visiem maksājumiem. 
• Pārdevējam šis princips rada spēcīgu motivāciju savlaicīgi nokārtot visas saistības. Dzīvoklis ar parādiem kļūst mazāk pievilcīgs pircējiem, darījums var ievilkties vai pat nenotikt, bet īpašuma tirgus vērtība var samazināties. Savukārt sakārtotas finanses ļauj pārdot īpašumu ātrāk, vienkāršāk un par izdevīgāku cenu. 
• Bankām jaunais regulējums ir kopumā labvēlīgs, jo tas samazina kreditēšanas riskus. Īpašums ar sakārtotām saistībām saglabā stabilāku tirgus vērtību un kalpo kā drošāks nodrošinājums hipotekārajam kredītam, kas ļauj bankām piedāvāt prognozējamākus aizdevuma nosacījumus un ilgtermiņā veicina stabilāku kreditēšanas vidi. 
• Komunālo pakalpojumu sniedzējiem un māju apsaimniekotājiem šī kārtība ir viens no lielākajiem ieguvumiem, jo tā būtiski palielina parādu atgūšanas iespējas, uzlabo maksājumu disciplīnu un nodrošina stabilāku naudas plūsmu. Rezultātā ilgtermiņā iespējams uzturēt dzīvojamās mājas labākā tehniskajā stāvoklī un nodrošināt kvalitatīvākus pakalpojumus visiem iedzīvotājiem.

Kad parāds tiešām “seko īpašumam”, un kad nē

Likums nosaka, ka jaunais īpašnieks atbild par tiem parādiem, kas radušies pēdējo trīs gadu laikā pirms īpašuma tiesību pārejas. Ja dzīvoklis tiek pārdots pēc 2025. gada 31. decembra, jaunais īpašnieks uzņemas atbildību par šajā periodā uzkrātajām saistībām, pat ja tās radījis iepriekšējais īpašnieks. Tas attiecas galvenokārt uz komunālajiem maksājumiem, mājas pārvaldīšanas izdevumiem, uzkrājumu fonda iemaksām un zemes lietošanas maksu.

Savukārt ir būtiski nošķirt šos īpašuma parādus no personīgajām finanšu saistībām. Patēriņa kredīti netiek ņemti uz nekustamo īpašumu, bet gan uz konkrētu personu, tāpēc tie nav uzskatāmi par dzīvokļa parādiem un uz jauno īpašnieku nepāriet. Tas pats attiecas arī uz privātiem aizdevumiem bez reģistrētas ķīlas, kā arī individuāliem pakalpojumu līgumiem, piemēram, interneta, televīzijas vai elektroenerģijas piegādes līgumiem.

Praksē tas nozīmē, ka jaunajam īpašniekam nav jāuzņemas iepriekšējā saimnieka personīgās kredītsaistības, pat ja tās bijušas būtiskas. Šāda pieeja palīdz saglabāt taisnīgu līdzsvaru starp pircēja aizsardzību un dzīvojamo māju apsaimniekotāju un komunālo pakalpojumu sniedzēju interesēm, vienlaikus nodrošinot, ka tieši ar īpašuma uzturēšanu saistītie parādi tiek sakārtoti.

Galvenie riski pircējam

Īpašuma iegāde bez padziļinātas juridiskās un finansiālās pārbaudes var radīt nepatīkamus pārsteigumus. Ja netiek noskaidroti iespējamie parādi, pircējs var saskarties ar situāciju, kurā pēc darījuma jāsedz iepriekšējā īpašnieka saistības. Tas var nozīmēt papildu izdevumus, sarežģītākas attiecības ar pārvaldnieku un pat tiesvedību.

Tāpēc pirms pirkuma ir svarīgi ne tikai pārbaudīt Zemesgrāmatas ierakstus, bet arī pieprasīt izziņu no pārvaldnieka par visiem maksājumiem un uzkrājumu fonda stāvokli.

Kāpēc šī tēma ir svarīga arī aizņēmējam

Ja esi dzīvokļa īpašnieks un plāno pārdošanu, sakārtotas saistības var būtiski palielināt īpašuma pievilcību un vērtību. Nesamaksāti komunālie rēķini vai uzkrājumu fonda iemaksas var atturēt potenciālos pircējus vai samazināt darījuma cenu.

Situācijās, kad uzkrājušās vairākas saistības, viens no praktiskiem risinājumiem var būt ātro kredītu refinansēšana, kas ļauj apvienot maksājumus, samazināt ikmēneša slogu un sakārtot finanšu struktūru pirms īpašuma pārdošanas.

Reāli piemēri no prakses

Viens no biežākajiem gadījumiem ir situācija, kad pircējs iegādājas dzīvokli par pievilcīgu cenu, bet tikai pēc darījuma atklāj, ka īpašumam ir uzkrāti komunālo maksājumu parādi. Šādā situācijā jaunajam īpašniekam nākas segt šīs saistības, lai izvairītos no piedziņas.

Savukārt pozitīvs piemērs ir aizņēmējs, kurš savlaicīgi sakārto savas finanses, apvienojot vairākus kredītus un samazinot ikmēneša slogu. Tas ļauj pārdot īpašumu bez apgrūtinājumiem un par labāku cenu.

Lai pieņemtu drošu lēmumu svarīgi:

• Pieprasīt pārvaldnieka izziņu par visiem maksājumiem
• Pārbaudīt Zemesgrāmatas ierakstus un apgrūtinājumus
• Noskaidrot uzkrājumu fonda stāvokli
• Paredzēt līgumā pārdevēja atbildību par iespējamiem parādiem

Pārdomāta izvēle īpašuma iegāde

Frāze “parāds seko īpašumam” ir praktiska realitāte, kas var būtiski ietekmēt tavu finansiālo drošību. Izprotot šīs nianses, tu vari pasargāt sevi no negaidītiem riskiem, pieņemt pārdomātus lēmumus un saglabāt kontroli pār savām finansēm.

Netcredit.lv mērķis ir palīdzēt salīdzināt, izvērtēt un izvēlēties atbildīgi, lai katrs finanšu solis būtu drošs, saprotams un izdevīgs ilgtermiņā.