Kā notiek īpašuma iegāde, ja pārdevējam ir hipotekārais kredīts?

Ja plānojat iegādāties dzīvokli ar bankas finansējumu, pastāv liela iespēja, ka pārdevējam joprojām ir aktīvs hipotekārais kredīts. Taču tas nav šķērslis darījumam, bet būtiski ietekmē naudas plūsmu, juridiskos soļus un iesaistīto pušu savstarpējo sadarbību.

Šajā ceļvedī soli pa solim aplūkosim konkrētu piemēru, lai skaidri saprastu, kurā brīdī un kam tiek maksāta nauda, kā tiek dzēsta vecā hipotēka, kad tiek nostiprināta jaunā un kurā brīdī īpašuma tiesības pāriet pircējam. Mērķis ir palīdzēt Jums justies droši un pārliecināti katrā procesa posmā.

Darījuma piemērs 

Lai process būtu vieglāk uztverams, izmantosim konkrētu situāciju. Dzīvokļa cena ir 150 000 EUR. Pircējs iemaksā 30 000 EUR kā pirmo iemaksu, savukārt bankas finansējums nepieciešams 120 000 EUR apmērā. Tajā pašā laikā pārdevējam bankā vēl ir neatmaksāts hipotekārais kredīts 70 000 EUR apmērā.

Darījumā ir iesaistītas četras puses, proti,  pircējs, pārdevējs, pircēja banka, piemēram, Swedbank un pārdevēja banka, piemēram, Industra Bank. Juridisko drošību nodrošina Latvijas Zemesgrāmata, kur tiek reģistrētas īpašuma tiesības un hipotēkas.

Mērķis šajā darījumā ir panākt, lai pārdevēja esošais kredīts tiktu pilnībā dzēsts, īpašums bez apgrūtinājuma pārietu pircējam un vienlaikus tiktu reģistrēta jauna hipotēka par labu pircēja bankai.

Pušu riski

Lai saprastu, kāpēc darījuma process ir tik strukturēts, ir jāapzinās katras puses riski: 

• Pircējam svarīgākais ir pārliecināties, ka viņa iemaksātā nauda ir drošībā un ka īpašums pēc darījuma būs bez iepriekšējās hipotēkas. Lai to nodrošinātu, bieži izmanto darījuma kontu, kur līdzekļi tiek glabāti bankā līdz brīdim, kad tiek dzēsts pārdevēja kredīts un reģistrētas īpašuma tiesības. Tāpēc vienmēr pārbaudiet pārdevēja bankas izziņu un salīdziniet banku piedāvājumus.
• Pārdevējam būtiski ir nodrošināt, ka no pirkuma summas pietiks esošā kredīta dzēšanai un ka atlikusī summa tiks saņemta savlaicīgi.
• Pircēja banka vēlas būt droša, ka īpašums kļūs par pilnvērtīgu nodrošinājumu bez iepriekšējiem apgrūtinājumiem. 
• Pārdevēja banka vēlas garantiju, ka tās izsniegtais kredīts tiks pilnībā atmaksāts pirms hipotēkas dzēšanas.

Šajā procesā būtiska loma Zemesgrāmatai, jo īpašuma tiesības un hipotēku izmaiņas stājas spēkā tikai pēc ieraksta veikšanas Zemesgrāmatā. Līdz tam juridiski īpašuma tiesības nemainās.

Hipotekārā kredīta saņemšanas process

Pirms darījums vispār var notikt, pircējam jāsaņem bankas apstiprinājums. Šis process sākas ar maksātspējas izvērtēšanu, kur banka analizē ienākumus, esošās saistības un kredītvēsturi. Pēc tam tiek veikts īpašuma novērtējums, lai pārliecinātos, ka tā tirgus vērtība atbilst darījuma summai.

Kad banka ir apstiprinājusi finansējumu, tiek sagatavots kredītlīgums un hipotēkas līgums. Pēc dokumentu parakstīšanas banka ir gatava izsniegt aizdevumu, taču līdzekļu izmaksa parasti notiek tikai tad, kad ir iesniegti dokumenti Zemesgrāmatā un saskaņotas darbības ar pārdevēja banku.

Šajā posmā ir divi galvenie pieejas varianti:

• Izvēlēties vienu banku un koncentrēties uz ātrāku procesu.
• Salīdzināt vairākus piedāvājumus, lai iegūtu izdevīgākus nosacījumus ilgtermiņā.

Tieši šajā brīdī īpaši svarīgi ir nepaļauties tikai uz pirmo saņemto piedāvājumu. Procentu likmes, bankas pievienotā likme, komisijas maksas un pirmās iemaksas prasības dažādās bankās var būtiski atšķirties. Ilgtermiņā pat neliela procentu starpība var nozīmēt vairākus tūkstošus eiro. Tāpēc pirms lēmuma pieņemšanas ir vērts izmantot rīkus, kas ļauj pārskatāmi izvērtēt tirgus piedāvājumu un atrast izdevīgāko kredīta piedāvājumu tieši Jūsu situācijai.

Darījuma process un naudas plūsma

Praksē darījums notiek noteiktā, savstarpēji saskaņotā secībā, lai vienlaikus tiktu dzēsts pārdevēja parāds un droši nostiprinātas jaunā īpašnieka tiesības. Apskatīsim to uz konkrēta piemēra, kur īpašuma cena ir 150 000 EUR, pircējam nepieciešams bankas kredīts 120 000 EUR, pirmā iemaksa 30 000 EUR, un pārdevējam vēl ir neatmaksāts hipotekārais kredīts 70 000 EUR.

1. Pirms īpašuma iegādes, pircējs salīdzina banku piedāvājumus, lai atrastu izdevīgāko kredītu. 
2. Pircējs sazinās ar banku, banka izvērtē ienākumus un kredītvēsturi un sniedz “gatavības vēstuli”, norādot maksimālo aizdevuma summu, kas šajā gadījumā ir 120 000 EUR. 
3. Kad atrasts dzīvoklis par 150 000 EUR, banka pieprasa vērtētāja atzinumu, lai noteiktu aizdevuma apjomu, balstoties uz tirgus vērtību, nevis obligāti pārdošanas cenu. 
4. Pircējam jāpārbauda Zemesgrāmatas dati, lai pārliecinātos, ka īpašumam nav parādu vai citu apgrūtinājumu. Tas nodrošina, ka īpašums tiks nodots juridiski un finansiāli “tīrs”.
5. Lai rezervētu dzīvokli, tiek slēgts rokasnaudas līgums (parasti 10 % no cenas). Svarīgi, ja banka atsaka kredītu, rokasnauda tiek atgriezta.
6. Banka apstiprina kredītu 120 000 EUR apmērā un ieskaita līdzekļus pircēja kontā.
7. Pie notāra tiek noslēgts pirkuma līgums starp pircēju un pārdevēju.
8. Pircējs ar notāra starpniecību atver darījuma kontu bankā, kur noguldīta pirmā iemaksa un kredīta līdzekļi, lai nauda tiktu izmaksāta pārdevējam tikai pēc visu līguma nosacījumu izpildes.
9. Līgumā skaidri tiek atrunāts, ka pārdevējam ir atlikušais kredīts 70 000 EUR apmērā un ka daļa no pirkuma summas tiks novirzīta šī kredīta dzēšanai.
10. Banka izsniedz izziņu par pārdevēja hipotekārā kredīta atlikumu 70 000 EUR apmērā un kontu, uz kuru jāpārskaita nauda. 
11. No pircēja bankas piešķirtajiem 120 000 EUR vispirms 70 000 EUR tiek pārskaitīti pārdevēja bankai, dzēšot pārdevēja kredītu.
12. Pārējo bankas kredīta daļu 50 000 EUR un pirmo iemaksu 30 000 EUR, kas glabāta darījuma kontā, pēc līgumā noteikto nosacījumu izpildes saņem pārdevējs.
13. Pēc visu maksājumu saņemšanas banka izsniedz piekrišanu vecās hipotēkas dzēšanai, atbrīvojot īpašumu no iepriekšējām saistībām.
14. Latvijas Zemesgrāmatā tiek iesniegti dokumenti par trim darbībām, proti, īpašuma tiesību pāreju uz pircēja vārda, vecās hipotēkas dzēšanu un jaunās hipotēkas nostiprināšanu par labu pircēja bankai.

Svarīgi saprast, ka īpašuma tiesības nepāriet pircējam brīdī, kad tiek samaksāta nauda vai parakstīts līgums. Tās oficiāli pāriet tikai tajā brīdī, kad Zemesgrāmatā tiek izdarīts ieraksts par jaunā īpašnieka nostiprināšanu. No šī brīža pircējs kļūst par pilntiesīgu īpašnieku, un īpašums ir brīvs no iepriekšējā īpašnieka saistībām.

Svarīgākais, ko atcerēties

Šajā procesā būtiski ir vairāki pamatprincipi:

• Pārdevēja hipotēka nav šķērslis darījumam, ja process tiek pareizi organizēts.
• Nauda vispirms tiek novirzīta esošā kredīta dzēšanai, lai īpašums tiktu atbrīvots no iepriekšējās bankas hipotēkas.
• Īpašuma tiesības mainās tikai pēc ieraksta Zemesgrāmatā, nevis līguma parakstīšanas vai naudas pārskaitīšanas brīdī.
• Pirms līguma parakstīšanas jāpārbauda, vai īpašumam nav parādi vai citi apgrūtinājumi. Jāiepazīstas ar Zemesgrāmatas datiem un jāpieprasa izziņas par komunālo maksājumu, apsaimniekošanas maksas un citu ar īpašumu saistīto saistību neesamību.
• Izmantot darījuma kontu. Tas ir īpašs bankas konts, kur pircēja iemaksātā nauda tiek glabāta līdz brīdim, kad tiek nodrošināta pārdevēja kredīta dzēšana, īpašuma tiesību pāreja un visi līgumā noteiktie nosacījumi. Darījuma konts samazina risku, ka nauda nonāk pārdevēja rīcībā pirms darījuma pilnīgas izpildes.
• Visiem nosacījumiem jābūt skaidri ierakstītiem līgumā, tostarp tam, ka īpašums tiek nodots bez parādiem, kā arī jāparedz rīcība gadījumā, ja atklājas nenokārtotas saistības.
• Kredīta nosacījumu salīdzināšana var ilgtermiņā ietaupīt ievērojamas summas, tāpēc finansējuma izvēle jāveic pārdomāti.

Galvenais ir nesteigties ar lēmumu. Jo rūpīgāk pārbaudīsiet juridisko un finanšu informāciju pirms darījuma, jo drošāk jutīsieties brīdī, kad īpašuma tiesības tiks nostiprinātas uz Jūsu vārda.

Droša īpašuma iegāde bez parādiem

Būtiski saprast, ka hipotēka nav vienīgais iespējamais apgrūtinājums. Daudzi pircēji jautā, vai kopā ar īpašumu var pāriet arī citi parādi. Šajā kontekstā ir svarīgi izprast principu “parāds seko īpašumam”. Proti, noteiktos gadījumos saistības var būt piesaistītas pašam īpašumam, nevis konkrētai personai. 

Pirms pirkuma līguma parakstīšanas pārbaudiet Zemesgrāmatas ierakstus un pieprasiet no pārdevēja aktuālas izziņas par komunālo maksājumu, apsaimniekošanas maksas un citu ar īpašumu saistīto maksājumu neesamību. Nedrīkst paļauties tikai uz mutisku apliecinājumu, bet visiem faktiem jābūt dokumentētiem.

Ja tiek konstatēts parāds, Jūsu interesēs ir panākt, lai tas tiktu segts vēl pirms īpašuma tiesību pārejas. Drošākais risinājums ir līgumā paredzēt, ka attiecīgā summa tiek ieturēta no pirkuma maksas un pārskaitīta tieši kreditoram vai apsaimniekotājam. Tas nozīmē, ka nauda līdz galam nenonāk pārdevēja rīcībā, kamēr saistības nav nokārtotas.

Svarīgi arī noteikt līgumā, ka īpašums tiek nodots bez parādiem, un, ja nepieciešams, paredzēt pārdevēja atbildību gadījumā, ja vēlāk atklājas nenokārtotas saistības. Jūsu mērķis ir, lai brīdī, kad īpašuma tiesības tiek nostiprinātas uz Jūsu vārda, īpašums būtu juridiski un finansiāli “tīrs”.

Biežāk uzdotie jautājumi

Vai varu zaudēt pirmo iemaksu?

Ja tiek izmantots banku uzraudzīts darījumu konts un līgumā skaidri noteikti nosacījumi, risks ir minimāls.

Kas notiek, ja pārdevēja kredīts ir lielāks par pārdošanas cenu?

Šādā gadījumā pārdevējam jāsedz starpība no saviem līdzekļiem, pretējā gadījumā darījums nevar notikt.

Cik ilgi ilgst process?

Parasti no viena līdz trim mēnešiem, atkarībā no banku noslodzes un dokumentu sagatavotības.

Droša īpašuma iegāde

Īpašuma iegāde, ja pārdevējam ir hipotekārais kredīts, nav sarežģīta, ja saprotat tās loģiku. Process ir strukturēts tā, lai aizsargātu visas puses, īpaši pircēju, kurš uzņemas ilgtermiņa saistības.