Hipotēka un īpašuma tiesības, ko nozīmē “parāds seko īpašumam”?

Nekustamā īpašuma iegāde vai pārdošana ir viens no nozīmīgākajiem finanšu lēmumiem dzīvē. Taču aiz pievilcīgas cenas un glīta sludinājuma var slēpties juridiskas nianses, kas būtiski ietekmē gan pircēju, gan pārdevēju. Viena no tām ir frāze “parāds seko īpašumam”.

Šajā rakstā skaidrosim, ko šis jēdziens nozīmē juridiski, kā tas darbojas praksē, kādi ir galvenie riski un ieguvumi, kā arī, kāpēc šī tēma ir svarīga ne tikai pircējam, bet arī aizņēmējam. Mērķis ir palīdzēt pieņemt pārdomātus, drošus un finansiāli atbildīgus lēmumus.

Kas ir hipotēka un kā tā saistās ar īpašuma tiesībām?

Hipotēka ir nekustamā īpašuma ķīla, kas nodrošina aizdevēja tiesības atgūt izsniegto kredītu gadījumā, ja aizņēmējs nepilda savas saistības. Praktiski tas nozīmē, ka īpašums kalpo kā garantija aizdevumam, bet aizņēmējs saglabā īpašuma lietošanas tiesības.

Kamēr kredīts nav pilnībā atmaksāts, īpašums ir apgrūtināts ar hipotēku, kas tiek reģistrēta Zemesgrāmatā. Tas nozīmē, ka jebkuras darbības ar īpašumu, tai skaitā, pārdošana, dāvināšana vai maiņa ir cieši saistītas ar kreditētāja interesēm.

Ko nozīmē “parāds seko īpašumam” juridiskā izpratnē?

No 2026. gada 1. janvāra Latvijā šim principam ir skaidrs juridisks pamats. Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā ievieš likumisko reālnastu, kas paredz, ka noteiktas saistības ir piesaistītas nevis personai, bet konkrētajam dzīvokļa īpašumam. Tādējādi tiek nostiprināts princips, ka parāds var sekot dzīvoklim arī īpašnieka maiņas gadījumā.

Tas nozīmē, ka jaunais dzīvokļa īpašnieks var kļūt atbildīgs par iepriekšējā īpašnieka nesamaksātajiem rēķiniem, ja tie atbilst likumā noteiktajiem kritērijiem. Juridiski tas balstās Civillikuma reālnastas institūtā, kas paredz uz nekustamo īpašumu gulošu pienākumu veikt noteiktus maksājumus.

Kādas saistības var pāriet uz jauno īpašnieku?

• dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumi; 
• komunālo pakalpojumu maksājumi; 
• iemaksas mājas uzkrājumu fondā; 
• maksa par zemes likumiskās lietošanas tiesībām.

Šī atbildība neattiecas uz privātiem pakalpojumu līgumiem, piemēram, internetu, televīziju vai individuāliem elektroenerģijas pieslēgumiem un šie parādi paliek iepriekšējā īpašnieka pārziņā.

Kad parāds tiešām “seko īpašumam”, un kad nē?

Likums nosaka, ka jaunais īpašnieks atbild par tiem parādiem, kas radušies pēdējo trīs gadu laikā pirms īpašuma tiesību pārejas. Ja dzīvoklis tiek pārdots pēc 2025. gada 31. decembra, jaunais īpašnieks uzņemas atbildību par šajā periodā uzkrātajām saistībām, pat ja tās radījis iepriekšējais īpašnieks.

Savukārt parādi, kas vecāki par trim gadiem, kā arī patēriņa kredīti, privāti aizdevumi bez ķīlas un individuālie pakalpojumu līgumi uz jauno īpašnieku nepāriet. Šādā veidā likumdevējs cenšas līdzsvarot pircēja aizsardzību ar dzīvojamo māju apsaimniekotāju un komunālo pakalpojumu sniedzēju interesēm.

Kādi ir galvenie riski pircējam?

Īpašuma iegāde bez padziļinātas juridiskās un finansiālās pārbaudes var radīt nepatīkamus pārsteigumus. Ja netiek noskaidroti iespējamie parādi, pircējs var saskarties ar situāciju, kurā pēc darījuma jāsedz iepriekšējā īpašnieka saistības. Tas var nozīmēt papildu izdevumus, sarežģītākas attiecības ar pārvaldnieku un pat tiesvedību.

Tāpēc pirms pirkuma ir svarīgi ne tikai pārbaudīt Zemesgrāmatas ierakstus, bet arī pieprasīt izziņu no pārvaldnieka par visiem maksājumiem un uzkrājumu fonda stāvokli.

Kāpēc šī tēma ir svarīga arī aizņēmējam?

Ja esi dzīvokļa īpašnieks un plāno pārdošanu, sakārtotas saistības var būtiski palielināt īpašuma pievilcību un vērtību. Nesamaksāti komunālie rēķini vai uzkrājumu fonda iemaksas var atturēt potenciālos pircējus vai samazināt darījuma cenu.

Situācijās, kad uzkrājušās vairākas saistības, viens no praktiskiem risinājumiem var būt ātro kredītu refinansēšana, kas ļauj apvienot maksājumus, samazināt ikmēneša slogu un sakārtot finanšu struktūru pirms īpašuma pārdošanas.

Hipotēka vs. patēriņa kredīts

Izvēloties starp hipotēku un patēriņa kredītu, būtiski ir saprast katra risinājuma ilgtermiņa sekas.

Hipotēka piedāvā zemāku procentu likmi, ilgāku atmaksas termiņu un iespēju aizņemties lielāku summu, taču vienlaikus nozīmē, ka parāds ir cieši piesaistīts īpašumam un pastāv risks to zaudēt maksātnespējas gadījumā.

Patēriņa kredīts savukārt sniedz lielāku elastību, jo nav nepieciešama ķīla, tomēr tas parasti ir dārgāks un ar īsāku atmaksas termiņu.

Reāli piemēri no prakses

Viens no biežākajiem gadījumiem ir situācija, kad pircējs iegādājas dzīvokli par pievilcīgu cenu, bet tikai pēc darījuma atklāj, ka īpašumam ir uzkrāti komunālo maksājumu parādi. Šādā situācijā jaunajam īpašniekam nākas segt šīs saistības, lai izvairītos no piedziņas.

Savukārt pozitīvs piemērs ir aizņēmējs, kurš savlaicīgi sakārto savas finanses, apvienojot vairākus kredītus un samazinot ikmēneša slogu. Tas ļauj pārdot īpašumu bez apgrūtinājumiem un par labāku cenu.

Kā pieņemt drošu lēmumu?

• pieprasīt pārvaldnieka izziņu par visiem maksājumiem; 
• pārbaudīt Zemesgrāmatas ierakstus un apgrūtinājumus; 
• noskaidrot uzkrājumu fonda stāvokli; 
• paredzēt līgumā pārdevēja atbildību par iespējamiem parādiem.

Pārdomāta izvēle īpašuma iegāde

Frāze “parāds seko īpašumam” ir praktiska realitāte, kas var būtiski ietekmēt tavu finansiālo drošību. Izprotot šīs nianses, tu vari pasargāt sevi no negaidītiem riskiem, pieņemt pārdomātus lēmumus un saglabāt kontroli pār savām finansēm.

Netcredit.lv mērķis ir palīdzēt salīdzināt, izvērtēt un izvēlēties atbildīgi, lai katrs finanšu solis būtu drošs, saprotams un izdevīgs ilgtermiņā.